Cómo se derrumbó la "inversión más segura" de Tel Aviv: la caída de los precios de los apartamentos

Un análisis del número de israelíes que emigran al extranjero, especialmente sus niveles educativos y dónde vivían, ofrece una explicación parcial para la reciente caída en los precios de los apartamentos. Mientras tanto, los inversores no están esperando al Banco de Israel. Se están deshaciendo de los apartamentos y subiéndose al tren del éxito ahora llamado Bolsa de Valores de Tel Aviv.

En los últimos siete meses, hasta agosto-septiembre, los precios de los apartamentos en Tel Aviv cayeron un 6.13 por ciento. Si un apartamento valía 10 millones de NIS en enero-febrero de este año, el comprador, inversor o propietario de ese apartamento ha perdido en promedio 613,000 NIS durante este período. Si sumamos la inflación a lo largo de estos siete meses, la caída real en el precio llega al 8.4 por ciento, lo que equivale a 840,000 NIS.

Para perder ese tipo de dinero, un comprador de un solo apartamento, que no posee ninguna otra propiedad residencial, también pagó un impuesto de compra de NIS 513,886. Alguien que compró un apartamento de inversión en Tel Aviv por NIS 10 millones, lo que significa que no se define como un "apartamento único" según la ley de impuestos sobre bienes raíces, tuvo el "privilegio" de pagar al estado NIS 878,899 en impuestos de compra para "tener derecho" a esa misma pérdida real de NIS 840,000.

Existen varias razones para la caída de los precios. En el caso de Tel Aviv, una de ellas es la inundación de terrenos para desarrollo por parte de la Autoridad de Tierras de Israel, especialmente en el área del antiguo Aeropuerto de Sde Dov en el norte de la ciudad, donde los desarrolladores también han perdido fortunas después de comprar tierras apresuradamente y con apalancamiento pesado.

Una segunda razón es la emigración al extranjero. Aún no tenemos el número neto de emigrantes en 2025, pero la Oficina Central de Estadísticas (CBS) ha desglosado las cifras de emigración para 2022-2024.

Durante estos tres años, 24,718 personas dejaron Tel Aviv y 7,748 regresaron. Eso significa una emigración neta de 16,970 personas solo de Tel Aviv. Este éxodo redujo la población de la ciudad, que ya tenía un bajo número de residentes por unidad de vivienda.

En otras palabras, se desocuparon más apartamentos de lo habitual a nivel nacional, lo cual fue uno de los factores detrás de la caída de los precios, especialmente en la capital comercial de Israel.

En todo Israel, los precios de los apartamentos cayeron un 2,36 por ciento en los últimos siete meses. Si sumamos la inflación nuevamente, la caída real a nivel nacional fue de aproximadamente un 4,7 por ciento. Si hace siete meses un apartamento en Israel costaba en promedio 5 millones de NIS, su propietario ha perdido una cantidad real de aproximadamente 235,000 NIS, en papel.

Aquí también se pagó impuesto de compra. Un comprador de un solo apartamento pagó 145,538 NIS en impuestos de compra, y un inversor pagó alrededor de 400,000 NIS.

El mercado inmobiliario, que estuvo muy activo durante años y convirtió a todos en un "experto autoproclamado" solo porque los precios subieron durante 17 años consecutivos, de repente se congeló. Ese mismo "experto" ha descubierto ahora que los precios de la vivienda también pueden bajar, igual que cayeron en términos reales un 25 por ciento entre 1997 y 2007.

En febrero de 2022, la tasa de interés base del Banco de Israel era del 0,1 por ciento. En marzo de 2022, comenzaron las subidas, y en un solo año, la tasa había alcanzado el 4,25 por ciento.

En abril de 2023, a medida que las protestas contra el gobierno se intensificaban y el shekel se debilitaba, la tasa subió al 4,5%, y un mes después, en mayo de 2023, saltó al 4,75%. Solo en enero del año pasado bajó ligeramente al 4,5%.

Desde entonces, la tasa de interés ha estado afectando a los titulares de hipotecas sin piedad. El Banco de Israel se aferra a la alta tasa y no la suelta. Puede reducir las tasas más adelante este mes por primera vez en mucho tiempo, pero eso sigue siendo solo una posibilidad.

Cualquiera que esperara que las tasas de interés volvieran a bajar a los mínimos anteriores, lo que permitiría a los hogares e inversores aprovechar su dinero comprando apartamentos con préstamos baratos vinculados a la tasa de interés principal, ha quedado decepcionado. La tasa principal, 1,5% por encima de la tasa del Banco de Israel, ahora se sitúa en un 6%.

Se ha convertido en una espada de doble filo para los hogares y parejas jóvenes, que han visto cómo sus pagos mensuales aumentan mientras sus salarios se erosionan en términos reales.

Esta erosión se ha agravado desde el comienzo del año, porque las escalas de impuestos sobre la renta y los créditos fiscales no se actualizaron, y varias asignaciones y descuentos fiscales no se ajustaron, debido a la necesidad del estado de aumentar los ingresos para financiar la guerra.

Los inversores también están manteniéndose alejados del mercado de apartamentos. En septiembre de este año, el número de apartamentos comprados por inversores cayó un 15% en comparación con septiembre del año pasado. Según el economista jefe del Ministerio de Finanzas, solo se compraron 1,191 apartamentos de inversión en septiembre.

Esa es una cantidad insignificante en comparación con el inventario de nuevos apartamentos que quedaron en la estantería a finales de septiembre, un total de 83,920 unidades, lo que representa un aumento del 20.3% respecto a septiembre del año pasado.

El CBS también informó esta semana que la inversión bruta en construcción residencial fue un 12.1% mayor que en el tercer trimestre de 2024. Los desarrolladores no tienen otra opción; deben seguir construyendo en los terrenos que compraron para minimizar sus pérdidas.

Según el CBS, en el Distrito Central, los precios de los apartamentos cayeron un 3.26% en el mismo periodo de siete meses. Si tenemos en cuenta la inflación nuevamente, la caída real fue del 5.6%. El Distrito Central incluye 11 ciudades con poblaciones de más de 100,000 habitantes cada una y representa aproximadamente el 41% de la población de Israel.

Por ejemplo, en los tres años 2022-2024, un total de 13,400 personas emigraron al extranjero solo desde tres ciudades, Petah Tikva, Rishon Lezion y Ramat Gan, mientras que solo 5,303 regresaron. Eso es una pérdida neta de 8,097 residentes. Estas son solo ciudades representativas; no abarcan todo el distrito.

Cuando las personas abandonan Israel, es natural que la demanda de apartamentos disminuya y los precios caigan con ella. Los precios se establecen en los márgenes, por lo que incluso una disminución en la demanda de unos miles de apartamentos arrastra los precios hacia abajo.

En el tercer trimestre de este año, se vendieron 23,330 apartamentos en todo Israel, una caída ajustada estacionalmente del 16% en comparación con el mismo trimestre del año pasado. Las ventas de nuevos apartamentos totalizaron 8,780, una caída del 21.5% interanual. En promedio, en el último año se vendió el 31% de los nuevos apartamentos bajo diversos esquemas de subsidios gubernamentales, según el CBS.

Sin estos subsidios gubernamentales, como los programas "Precio para el Comprador" (Mehir Lamishtaken), la disminución en las compras de apartamentos se habría convertido en un colapso total.

El economista jefe del Ministerio de Finanzas señala que en septiembre, la caída en las ventas de apartamentos se intensificó cuando se excluyeron los acuerdos subsidiados. En el mercado libre, sin subsidios, solo se vendieron 6,048 apartamentos en Israel en septiembre, una disminución del 19% en comparación con septiembre del año pasado.

Añade que la caída en las ventas de apartamentos nuevos en el segmento de mercado libre es más pronunciada que la disminución en las ventas de apartamentos de segunda mano, aunque las ventas de segunda mano siguen siendo relativamente bajas. En el tercer trimestre se vendieron 14,550 apartamentos de segunda mano, una disminución del 12% en comparación con el mismo trimestre del año pasado.

Los datos de tendencias del CBS muestran que en los dos meses hasta septiembre hubo un ligero aumento en las compras, un aumento mensual promedio del 0.6%, después de una disminución mensual promedio del 1.2% desde julio del año pasado hasta julio de este año.

En Jerusalén, los precios de los apartamentos aumentaron un 1.7% en los últimos siete meses, lo que en realidad equivale a una caída real del 0.7%. Según las cifras del CBS, 14,002 residentes emigraron de Jerusalén al extranjero entre 2022 y 2024, y 6,924 regresaron. Eso es una emigración neta de 7,078 personas en tres años, menos que la salida neta desde el Centro.

También hay más personas por unidad de vivienda en Jerusalén, por lo que la caída en la demanda de apartamentos debido a la emigración es menor que en el centro del país. Es razonable suponer que esta es una razón por la cual el declive real en los precios ha sido menor que en el tumultuoso Distrito Central.

Otro factor es la política del Ministro de Finanzas Bezalel Smotrich, quien también sirve como ministro en el Ministerio de Defensa responsable de los asentamientos en Judea y Samaria (Cisjordania). Sus acciones han llevado a la construcción de docenas de pequeñas comunidades en los territorios, las cuales han absorbido a miles de familias y han reducido la presión sobre la demanda de viviendas en Jerusalén, por ejemplo.

En Haifa, los precios de los apartamentos aumentaron un 1,17% en los últimos siete meses, lo que se traduce en un declive real del 1,2%. Según la CBS, 11.571 residentes emigraron de Haifa al extranjero entre 2022 y 2024, y 3.565 regresaron, lo que significa una emigración neta de 8.006 personas en tres años.

Sin embargo, el mercado inmobiliario de Haifa ha permanecido relativamente fuerte. Durante la guerra, las familias que dejaron la región fronteriza del norte se dirigieron hacia la ciudad. Hogares y apartamentos fueron destruidos, empleos y negocios desaparecieron de la noche a la mañana, y Kiryat Shmona casi se convirtió en un pueblo fantasma. Las familias prefirieron la capital regional, Haifa, que ofrece más oportunidades de empleo y escuelas cercanas a donde viven, sin necesidad de largos y vulnerables desplazamientos en áreas peligrosas.

Haifa se ha vuelto más atractiva en el norte, especialmente después de que el alcalde cambió y el nuevo liderazgo es visto más favorablemente por los residentes.

Como si las altas tasas hipotecarias vinculadas al índice primario no fueran suficientes, el Banco de Israel se dio cuenta, tardíamente, de que el crédito que los desarrolladores estaban extendiendo a los compradores, ya sea directamente o a través de los bancos, podría alimentar una burbuja que más tarde podría estallar en su cara y amenazar la estabilidad del sistema bancario.

En marzo de este año, el banco central impuso restricciones a los préstamos a los desarrolladores hasta finales del próximo año, con el fin de reducir el riesgo del sistema bancario en el mercado inmobiliario. La mayoría de los "préstamos globales" subsidiados por los desarrolladores, en los que los compradores pagaban solo cerca del final de la construcción y al recibir el apartamento, han sido bloqueados. Desde entonces, los desarrolladores han intentado inventar nuevas formas de tentar a los compradores, pero hasta ahora sin ningún éxito dramático.

El Banco de Israel teme que los hogares realmente no puedan cumplir con los pagos finales de los apartamentos que han comprado, después de depender de una esperanza que era generalizada hasta finales de 2024, de que el precio del apartamento seguramente subiría y la ganancia estaría garantizada. Eso no ha sucedido.

Otro factor que dificultará que los precios de los apartamentos vuelvan a su larga trayectoria alcista desde 2008 no es solo la emigración en sí, sino también el perfil de aquellos que se van y su educación.

El número de israelíes con educación superior que han emigrado al extranjero, descontando los que han regresado, es significativamente mayor que el número de emigrantes con menos de un título universitario. La clara implicación es que aquellos que han sido "sacados" de la población de Israel son personas con mayores ingresos, acorde con sus años de estudio, y por lo tanto con mayor poder adquisitivo en el mercado de la vivienda, en comparación con aquellos con niveles más bajos de educación y salarios menores.

Después de que los inversionistas y los hogares se hayan hartado de los apartamentos como un "camino seguro de inversión", como solían decir los abuelos, y después de ver cómo su riqueza se ha erosionado en bienes raíces, han canalizado su dinero y capital en el último año hacia la Bolsa de Tel Aviv y los mercados de valores en el extranjero. Los precios de las acciones en Tel Aviv han alcanzado alturas notables en el último año, con aumentos de más del 50% en Israel, entre los incrementos más altos en el mundo.

Entonces, ¿por qué molestarse en invertir en un apartamento, y encima pagar alrededor del 8% de impuesto de compra por el "derecho" a perder capital a medida que cae el valor del apartamento? El mercado inmobiliario se verá obligado a enfocarse en hogares que simplemente quieren formar una familia, porque al final todos merecen un techo sobre sus cabezas, al menos aquellos que se han quedado en Israel.

Así como los residentes del Norte descubrieron Haifa en lugar de la amenazante frontera libanesa, los inversores han descubierto las bolsas de valores como una fuente de ingresos, en lugar de los apartamentos que se suponía que servirían como activos productores de pensión a través de ingresos por alquiler.